城市更新項(xiàng)目投資咨詢服務(wù)規(guī)范宣貫之三： 投融資方式
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作者:hbhtgc
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發(fā)布時(shí)間: 2025-07-18
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【每日分享】惠通建管ZJ-033（總132）
城市更新項(xiàng)目根據(jù)“更新程度”的不同，其投融資模式和資金來源也不同。一般而言，綜合整治類項(xiàng)目，公益性較強(qiáng)，資金需求較小，主要由政府主導(dǎo)實(shí)施，其投融資模式包括政府直接投資、政府專項(xiàng)債投資、政府授權(quán)國(guó)有企業(yè)等，資金來源主要為財(cái)政撥款、政府專項(xiàng)債等;功能改變類和拆除重建類項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)及收益性較明顯，資金需求較大，一般根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特性采取政府與社會(huì)資本聯(lián)合或純市場(chǎng)化運(yùn)作;對(duì)于經(jīng)營(yíng)性較強(qiáng)、規(guī)劃明確、收益回報(bào)機(jī)制清晰的項(xiàng)目，宜采用市場(chǎng)化模式引入社會(huì)資本主導(dǎo)實(shí)施。對(duì)于公益性要求高、收益回報(bào)機(jī)制還需要政府補(bǔ)貼、規(guī)劃調(diào)整較復(fù)雜的項(xiàng)目，適宜采用政府與社會(huì)資本合作的模式，包括PPP、F+EPC、地方政府+國(guó)企/房企+村集體等方式。1、 財(cái)政撥款：對(duì)于一些公益屬性比較強(qiáng)、資金需求不大的城市更新項(xiàng)目，往往是以政府部門為實(shí)施主體，利用財(cái)政資金直接進(jìn)行投資建設(shè)。其建設(shè)資金的主要來源是政府財(cái)政直接出資。其優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目啟動(dòng)速度快，政府容易進(jìn)行整體把控，劣勢(shì)是財(cái)政資金總量有限，導(dǎo)致立項(xiàng)審批難、落地周期長(zhǎng)，更新強(qiáng)度一般不高。2、 城市更新專項(xiàng)債：以政府為實(shí)施主體，通過城市更新專項(xiàng)債或財(cái)政資金+專項(xiàng)債形式進(jìn)行投資。城市更新專項(xiàng)債券主要收入來源包括商業(yè)租賃、停車位出租、物管等經(jīng)營(yíng)性收入以及土地出讓收入等。該種模式適用對(duì)象為具有一定盈利能力，能夠覆蓋專項(xiàng)債本息、實(shí)現(xiàn)資金自平衡的項(xiàng)目。其優(yōu)勢(shì)是專款專用，資金成本低，運(yùn)作規(guī)范;劣勢(shì)是專項(xiàng)債總量較少，投資強(qiáng)度受限，經(jīng)營(yíng)提升效率不高。3、 地方政府授權(quán)國(guó)企進(jìn)行一、二級(jí)開發(fā)：該類項(xiàng)目一般以地方國(guó)企為實(shí)施主體，通過承接債券資金與配套融資、發(fā)行債券、政策性銀行貸款、專項(xiàng)貸款等方式籌集資金。項(xiàng)目收入來源于項(xiàng)目收益、專項(xiàng)資金補(bǔ)貼等方面。該種模式適用對(duì)象為需要政府進(jìn)行整體規(guī)劃把控，有一定經(jīng)營(yíng)收入，投資回報(bào)期限較長(zhǎng)，需要一定補(bǔ)貼的項(xiàng)目。其優(yōu)勢(shì)是可有效利用國(guó)企資源及融資優(yōu)勢(shì)，多元整合城市更新各種收益，能承受較長(zhǎng)期限的投資回報(bào);劣勢(shì)是收益平衡期限較長(zhǎng)、較難，在目前國(guó)家投融資體制政策下融資面臨挑戰(zhàn)。1、 PPP模式：政府通過公開引入社會(huì)資本方，由政府出資方代表和社會(huì)資本方成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目投融資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施主體。項(xiàng)目投入資金有賴于股東資本金及外部市場(chǎng)化融資。該種模式適用對(duì)象為邊界較為清晰，經(jīng)營(yíng)需求明確，回報(bào)機(jī)制較為成熟的項(xiàng)目。其優(yōu)勢(shì)是市場(chǎng)化運(yùn)作，引入社會(huì)資本，提高更新效率及經(jīng)營(yíng)價(jià)值，風(fēng)險(xiǎn)收益合理分?jǐn)?，減輕政府財(cái)政壓力;劣勢(shì)是受 10%紅線影響，運(yùn)作周期較長(zhǎng)，符合 PPP 回報(bào)機(jī)制的項(xiàng)目偏少。2、 地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者三方合作模式：由地方政府負(fù)責(zé)公共配套設(shè)施投入，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目改造與運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)所有者協(xié)調(diào)配合分享收益。通過三方合作，既能夠有效加快項(xiàng)目進(jìn)度，也能提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益。該種模式適用對(duì)象為盈利能力較好，公共屬性及配套要求較強(qiáng)，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)較為復(fù)雜的項(xiàng)目。其優(yōu)勢(shì)是整合各方資源優(yōu)勢(shì)，較快解決更新區(qū)域產(chǎn)權(quán)問題，推進(jìn)項(xiàng)目有效運(yùn)營(yíng);劣勢(shì)是涉及主體多，協(xié)調(diào)難度大，往往受村集體影響較大。社會(huì)資本主導(dǎo)模式是指政府通過出讓城市更新形成的出讓用地，由企業(yè)按規(guī)劃要求負(fù)責(zé)項(xiàng)目的拆遷、安置、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理。在城市更新過程中政府不具體參與，只履行規(guī)劃審批職責(zé)，企業(yè)自主實(shí)施。該種模式主要適用對(duì)象為商業(yè)改造價(jià)值較高，回報(bào)率較高，規(guī)劃清晰，開發(fā)運(yùn)營(yíng)屬性強(qiáng)的項(xiàng)目。其優(yōu)勢(shì)是能較快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，政府只需進(jìn)行規(guī)劃、監(jiān)管;劣勢(shì)是企業(yè)利益至上，可能疏于公共設(shè)施或空間建設(shè)，缺乏整體統(tǒng)籌;在地產(chǎn)融資受限的情況下，可持續(xù)融資面臨挑戰(zhàn)加大。社會(huì)資本主導(dǎo)模式的核心是能夠順利獲取土地，并在更新改造過程中通過實(shí)現(xiàn)容積率的“突破”來平衡投入。否則企業(yè)就沒有實(shí)施動(dòng)力，也不可持續(xù)。對(duì)城市更新中出現(xiàn)的大量工程建設(shè)，由工程建設(shè)企業(yè)探索提出了投資人+EPC模式。該模式由政府委托其下屬國(guó)企與工程建設(shè)企業(yè)共同出資成立合資公司，由合資公司負(fù)責(zé)所涉及城市更新項(xiàng)目的投資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目收益主要為運(yùn)營(yíng)收益及專項(xiàng)補(bǔ)貼在投資人+EPC模式基礎(chǔ)上，還有類似的 ABO+投資人+EPC方式。該模式適合于成片區(qū)域更新開發(fā)，通過整體平衡來實(shí)現(xiàn)城市更新的順利實(shí)施。部分工程建設(shè)企業(yè)受資本金投入政策要求，采取聯(lián)合產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)行投資的方式進(jìn)行城市更新項(xiàng)目。其優(yōu)勢(shì)是能夠引入大型工程建設(shè)單位及專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，整合資金優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)大體量城市更新項(xiàng)目的推動(dòng)實(shí)施;劣勢(shì)是目前滿足這種回報(bào)機(jī)制的片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目較少，受土地政策限制，現(xiàn)有項(xiàng)目主要通過工程及政府補(bǔ)貼來實(shí)現(xiàn)回報(bào)，存在隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，融資難度大綜合成本高。
